Be kategorijos

200 tūkst. eurų – tokią sumą jums gali sutaupyti nekilnojamojo turto (NT) brokeris. Taip pat jis jus atkalbės nuo pirkinio, jei pajaus, kad jūsų sprendimą lemia emocija, o ne racionalumas, apskaičiuos, kiek jūsų būstas kainuos po kelerių metų, jei reikia, padės derėtis su bankais dėl paskolos ir susigaudyti šūsnyje įsigijimo dokumentų, o jei namą ar butą parduodate, pasirūpins, kad sandėrio suma būtų didesnė nei tikėjotės.

Mitus apie tai, kad NT brokeriai lupa iš klientų pinigus ir pasirūpina tik būsto nuotraukų talpinimu internete, griauna ir tikrąją tokio darbo specifiką atskleidžia NT agentūros „Capital“ brokeris Mantas Mikočiūnas. Negana to, jis Lietuvoje pirmasis pradėjo taikyti amerikietišką NT brokerių darbo metodą, kuris mūsų šalyje pamažu įsivažiuoja.

„NT brokeris – nebe specialybė, tai verslas. Kokios apimties veiklas jis vykdys, priklauso nuo paties brokerio – gali viską daryti pats, netgi braižyti 3D būsto modelius ir vizualizacijas, tačiau gali suformuoti specialistų komandą ir rūpintis jos įgūdžių tobulinimu bei augimu“, – teigė NT brokeriu jau septynerius metus dirbantis M.Mikočiūnas.

Darbo modelį parsivežė iš JAV

M.Mikočiūnas prieš metus dalyvavo didžiausios pasaulyje NT agentūros „Keller Williams“, kuri JAV veikia jau apie 30 metų ir turi 107 tūkst. brokerių, konferencijoje, kur ir išmoko aukštesnio lygio NT brokerio darbo modelio. JAV brokeriavimas yra matuojamas 7 lygiais, tačiau Lietuvoje šiuo metu būna pasiekiamas daugiausiai 2-3 lygmuo. Pasak M.Mikočiūno, pasiekti JAV NT brokerių lygį lietuviams trukdo konservatyvus mąstymas.

„Lietuvoje kai kurie žmonės vis dar mano, kad geriausia visus darbus atlikti pačiam ir, jei tik įmanoma, nesikreipti į specialistus. JAV priešingai – gyventojai įsitikinę, kad jei tik yra galimybė kokio nors darbo nedaryti pačiam, jo ir nedarys, nes jiems jų laikas yra brangiausias. Amerikiečiai mano, kad kiekvieną užduotį turi atlikti specialistai, nes tik jie garantuoja kokybę, padeda sutaupyti laiko ir netgi pinigų – juk mėgėjo darbą gali tekti perdaryti“, – pasakojo M.Mikočiūnas.

Tiesa, Lietuvoje globaliai mąsto ir ne visi dirbantieji NT srityje. Dažnas įsivaizduoja, kad kai brokeris turi tiek klientų, kad dienotvarkė užsipildo minučių tikslumu, jau ir yra karjeros viršūnė. Sumanesni brokeriai pasisamdo vieną ir kelis asistentus. Tačiau remiantis amerikietišku darbo modeliu į brokerio darbą galima žiūrėti kaip į asmeninio verslo kūrimą ir gerokai padidinti standartinės darbo dienos rėmus. Be to, su komanda dirbantis brokeris smarkiai praplečia ir paslaugų spektrą, kuris sukuria daugiau vertės klientui.

„Mano komandoje šiuo metu yra 7 žmonės, vieni atlieka tik techninį darbą, kiti ieško naujų klientų ir dirba su esamais. Labai svarbu atskirti dirbančius su parduodančiais būstą ir su perkančiais būstą klientais. Aš pats taip pat tiesiogiai bendrauju su klientais, vedu derybas. Mano žmonės netrukus turės savus asistentus, džiaugiuosi tuo, kaip jie auga“, – paaiškino M.Mikočiūnas.

Brokerių žinių bagažas – nuo finansų iki dizaino

Dažnam kyla klausimas – kodėl tuomet tokį aukštą lygį pasiekę brokeriai nesteigia savo įmonių ir kokia nauda yra juos po savo sparnu glaudžiančioms NT agentūroms? M.Mikočiūnas visą procesą palygina su greitojo maisto restoranų, viešbučių ar kitokios franšizės įsigijimu – tai, kad gauni verslo schemą, nereiškia, kad veikla pati savaime bus sėkminga, nes vis tiek reikės rasti ir apmokyti personalą, pasiekti ir išlaikyti klientus. Tiesa, turint gerą personalą verslas vis tiek gali strigti, jeigu nebus geros valdymo sistemos, mokymų ir technologijų.

NT srityje agentūros gauna komisinius mokesčius iš brokerių. Tuo tarpu brokeriams yra naudingas gerą reputaciją turinčios agentūros užnugaris ir darbo kultūra – jos sukaupta personalo valdymo, klientų aptarnavimo patirtis, organizuojami mokymai, turima įranga, duomenų bazė, marketingo priemonės. Kai kiekviena pusė kuo kokybiškiau atlieka savo darbą ir bendras rezultatas atitinka lūkesčius.

M.Mikočiūnas atskleidė, ir iš ko susideda NT brokerių atlygis. Tie, kurie parduoda klientų būstą, dažniausiai gauna dalį nuo sandėrio sumos. Jeigu klientas būstą perka, NT brokerio užduotis – nusiderėti mažesnę kainą, o jo atlygis dažniausiai skaičiuojamas nuo nuderėtos sumos, kai kuriais atvejais – ir nuo pirkinio sumos. Tiesa, M.Mikočiūnas pridūrė, kad, nors brokerio atlygis skaičiuojamas nuo įvykdyto sandorio, į jo darbus įeina ir kitokios funkcijos

„Daugiausiai man teko nusiderėti nuo 2,3 mln. litų iki 1,6 mln. litų. Profesionalūs NT brokeriai turi psichologinių, rinkodaros žinių, išmano ne tik NT rinką, bet ir bankų veiklą, įžvelgia galimus naujo būsto dizaino sprendimus. Tad brokeris ne tik sutaupo kliento pinigų, pasiekdamas geresnį pirkimo ar pardavimo rezultatą, bet ir sutaupo laiko tvarkant įvairius dokumentus, renkant duomenis apie būstą, tarpininkauja bendraujant su notarais, bankais ir kitomis įstaigomis“, – kalbėjo M.Mikočiūnas.

Lietuvoje – apie 550 sertifikuotų NT brokerių

NT brokerio darbą M.Mikočiūnas palygino su advokato specialybe. Pasak jo, teismo procesas įvyksta bet kokiu atveju – tiek pasisamdžius advokatą, tiek be jo pagalbos. Tačiau su advokatu baigtis dažniausiai būna palankesnė klientui.

Šiuo metu Lietuvoje yra apie 550 NT brokerių, kuriems pažymėjimus yra išdavusi Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija. M.Mikočiūnas patarė visuomet pasitikrinti, ar brokeris, su kuriuo ketinate pradėti dirbti, turi tokį pažymėjimą – taip klientai išvengs neprofesionalų ir nepateks į nemalonias situacijas, kurios vėliau visuomenėje tampa folkloru. Taip pat rekomenduojama pasidomėti, kokie yra brokerio profesiniai pasiekimai ir NT agentūros patikimumas.

Dar vienas svarbus patarimas – leisti brokeriui, kaip ir kiekvienam profesionalui, dirbti savo darbą – patarti, leisti laisvai dalyvauti derybose ir pristatyti jūsų turtą kaip savo, nes tikras profesionalas atidirbs jūsų jam sumokėtą mokestį ir uždirbs jums pinigų iš jūsų paties nekilnojamojo turto.

Naujo būsto įsigijimas, tai rimtas žingsnis, ypač tiems, kurie būstą perka pirmą kartą ir ruošiasi jame gyventi ilgą laiką. Todėl sprendimas turi būti tvirtas ir gerai apgalvotas. Tam, kad sandoris būtų paprastesnis ir greitesnis, siūlau prieš tai pasidomėti, kokie žingsniai Jūsų laukia.

• 1. Išsirinksite būstą.
• 2. Pasirašysime preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį.
• 3. Pateiksite būsto kredito paraišką ir kitus reikiamus dokumentus kredito vadybininkui.
• 4. Atliksime nekilnojamojo turto vertinimą ir jį pateiksime kredito vadybininkui.
• 5. Gausite iš banko garantinį raštą.
• 6. Notaro biure sudarysime būsto pirkimo – pardavimo sutartį.
• 7. VĮ Registrų centre užregistruosime įsigyjamo būsto nuosavybę (tai padarys notaras sutarties pasirašymo metu).
• 8. Sumokėsite pardavėjui būsto kainos dalį, kurios nefinansuoja bankas.
• 9. Atsiimsite iš notaro būsto nuosavybės pažymą.
• 10. Sudarysite su banku būsto kredito sutartį.
• 11. Jei turite nepilnamečių vaikų, turėsite gauti teismo leidimą įkeisti būstą.
• 12. Apdrausite įkeičiamą nekilnojamąjį turtą.
• 13. Notaro biure sudarysime turto įkeitimo sandorį.
• 14. Bankas išmokės kreditą.
• 15. Gausite notaro patvirtinimą, kad būstas nupirktas/parduotas (pakvitavimas).
• 16. VĮ Registrų centre užregistruosite būsto pirkimo ir pardavimo sutarties įvykdymą (tai padarys notaras).
• 17. Pasirašysite būsto priėmimo – perdavimo aktą.

Savo įžvalgose jau dalinausi mintimi, jog būsto pirkimo ar pardavimo planai prasideda ne tik nuo savo norų įvardijimo. Nepriimkite sprendimo tik akimirkos nuotaikos vedini. Dirbant nekilnojamojo turto brokeriu dažnai tenka pristabdyti klientus ir priminti, jog kitas svarbus žingsnis – įsivertinti būsto rinką. Neatlikus rinkos situacijos analizės ar šių aspektų neaptarus su NT brokeriu, galite lengvai save įstumti į sau nepalankų sprendimą arba kaip tik praleisti gerą šansą.

Praėję metai nekilnojamojo turto rinkai buvo itin geri, tačiau šnekų būta visokių. NT agentai vis užsimindavo apie ekonomikos sulėtėjimą, NT rinkos piką ar net bręstantį burbulą. Vis dėlto, reikėtų aiškiai išskirti kokį miestą vertiname ir nesiremti bendra Lietuvos statistiką, nes kiekviename mieste NT rinka yra skirtinga. Net ir pasaulio tendencijos žymi tą patį – NT rinka yra skaidoma ne pagal valstybes, o pagal miestus, tad, pavyzdžiui, Niujorko būsto rinkos negalime lyginti su bendrais JAV būstos rinkos rodikliais. Tas pats principas galioja ir Lietuvoje.

Nekilnojamojo turto brokeriai jau gana vieningai sutaria, jog būtent Vilniuje būsto rinka yra pasiekusi piką, ko dar negalime pasakyti apie Kauną ir Klaipėdą. Vilnius piką pasiekęs nuo 2016 m. – kainos auga nuosekliai, po 5-6 proc. per metus, bet jau nėra stipraus kainų šuolio. NT burbulo, apie kurį kalbų vis pasigirsta, veikiausiai Vilniuje nebus, o piko ciklas gali užtrukti nuo metų iki penkerių, jei nesulauksime didelių makroekonominių veiksnių iš išorės.

Būsto kainų staigmenų nenusimato: ekonominis būstas pinga, prestižinis brangsta

Bene pats aktualiausias ir labiausiais intriguojantis aspektas klientams – NT kainų pokyčiai. Dirbdamas NT brokeriu Vilniuje ir vertindamas susidariusią situaciją rinkoje, manyčiau, jog didelio kainų pokyčio nebus, bet jis išliks augantis 5-6 proc. per metus. Žinoma, net ir Vilniaus rinką reikėtų segmentuoti, nes kainos skirtinguose rajonuose auga nevienodai.

Tendencijos rodo, jog vyksta spartus koncentravimasis į centrinę miesto dalį ir tam didelę įtaką turi prieš kelioliką metų (2004 – 2008 m.) Vilniuje gana aktyviai įsisiūbavusi tendencija – pabėgti iš miesto šurmulio. NT agentai Vilniuje šią tendenciją įvardija kaip Vilniaus miesto „liežuvius“, kurie Vilniaus teritoriją išplėtė labai toli į pakraščius, susikūrė gyvenvietės po 30-50 gyvenamųjų objektų. Vis dėlto, laikas parodė, jog tai ne visai pasiteisino, nes tokias gyvenvietes aptarnauti sunku, miestui neapsimoka vystyti infrastruktūros, o patys gyventojais „atsikando“ važinėjimo iš užmiesčio.

Šiemet Vilniuje ir toliau vyks koncentracija į centrinę miesto dalį: senos gamyklos virsta gyvenamaisiais rajonais, tad būtent čia būstas brangsta daugiau nei po 5 proc. Tiek prestižinės, tiek vidutinės klasės būsto kainos auga sparčiau nei ekonominės. Ekonominės klasės būsto kainos kaip tik traukiasi ir kainų žirklės tarp miegamųjų rajonų ir centrinės miesto dalies tik didėja. Pavyzdžiui, pernai miegamuosiuose rajonuose Vilniuje būstas pigo 4 proc., kai tuo tarpu centrinėje miesto dalyje brango 10-15 proc. Išsisegmentavus atskirus rajonus ir klases augimas yra netolygus.

Vilniaus rajonai: apie miesto numylėtinius ir užprogramuotas problemas

Sparčiai besivystančiu ir vienu iš patrauklausių rajonų Vilniuje išlieka Naujamiesčio – stoties rajonas. Nekilnojamojo turto brokeriai vieningai sutaria, jog šio rajono veidas yra gerokai pasikeitęs ir investicijos į būstą šiame rajone yra palankios. Šnipiškės yra kitas perspektyvus rajonas, kuris per pastaruosius kelerius metus spėjo gerokai išsivystyti. Šiandien ten nusipirkus būstą investicijai, po penkerių ten tikrai galima tikėtis parduoti gerokai brangiau. Žinoma, reikia paminėti, jog kol kas sparčiausiai vystosi rajono kraštai, o pati rajono „širdis“ vis dar turi neišpręstą „medinukų“ bėdą. Taip pat miesto plėtros plane yra numatyta tik žemaaukščių vienbučių – dvibučių statyba, kas apriboja NT vystytojus ir jiems tokie projektai tampa nepatrauklūs investicijoms. Mano nuomone, jei „medinukų“ problema būtų išspręsta, šio rajono veidas labai greitai pasikeistų.

Kalbant apie miesto skaudulius, dauguma NT brokerių Vilniuje sutiks, jog užprogramuota miesto problema išlieka Naujininkai. Rajonas yra pigus, nors strategiškai jo vieta yra labai gera – Senamiesčio pašonėje. Taip pat šis rajonas turi įsisenėjusių reputacijos problemų ir viena didžiausių iš jų – einantis kelias į Vilniaus taborą. Radus sprendimų, manau, šio rajono reputacinė krizė pasibaigtų ir vystymasis išsiplėstų. Netgi dabar rajono pusės vystosi skirtingai. Pavyzdžiui, ties stoties kampu (Rasos, Liepkalnio g.) rajonas tvarkosi palyginti su likusia dalimi.

NT būsto rinka nesipučia

Šiemet, kaip ir pernai būsto rinkos pasiūla auga nuosekliai. Dabar Vilniuje yra apie 5000 naujos statybos butų pasiūloje, tačiau jau 2016-2017 m. jų buvo apie 4600, tad per kelis metus paaugo tik keliais šimtais. Dažniausiai per metus pastatomų butų prieaugis ir yra parduodamas. Pasiūlos skaičius iškreipia taip vadinami „užšaldyti“ butai, kurie rinkoje pastatyti jau keleri metai, tačiau parduoti jų nepavyksta ar projektai yra sustabdyti. Šiandien rinkoje tokių butų yra apie 2000. Ir bene dižiausia problema su šiais projektais – jų vystytojai, kurie po krizės įsitraukė į NT vystytojų naujokų gretas ir dažnu atveju pastatė ne itin kokybiškus ar pirkėjams nepatrauklius variantus. To pasekoje, turime susikaupusį pasiūlos burbulą, bet kol kas didelės rizikos iš to nematyčiau. Savaime rinka yra sveika ir per metus sukuriama pasiūla sulaukia savo paklausos.

Palankus metas pirkti ir parduoti

Vertinant ekonominę situaciją šalyje, finansavimosi galimybes bei NT rinkos tendencijas Vilniuje, dabar palankus metus parduoti turimą būstą. Kainų kritimo nesitikėčiau, ypatingai vertinant centrinę miesto dalį. Jų nedidelio nuokryčio nebent galima tikėtis kalbant apie ekonominę būsto klasę. Bendrai vertinčiau taip, jog šiandien įsigiję būstą labiau išloš nei praras.

Kitas dažnai NT brokeriui užduodamas klausimas – ar verta investuoti į nekilnojamąjį turtą nuomai. Planuojantiems pirkti būstą dėl investicinės grąžos, rekomenduočiau pasidairyti ir į komercinio NT projektus. Šis nekilnojamasis turtas generuoja didesnę metinę gražą nei nusistovėję 5 proc., paleidus butą nuomai. Apskritai nekilnojamojo turto agentai Vilniuje pastebi, jog ši investicijų banga perkant butą nuomai yra atslūgusi. Ji labai jaučiama buvo apie 2015 m., kada rinkoje ypatingai daug pasirodė naujos statybos, naujai įrengtų butų nuomai. Dabar žmonės žiūri plačiau, segmentai yra išsiplėtę, o investicijos išsiskaidę. Tad ir šiemet tendencijos išliks tos pačios. Taip pat, manau, kad vis aktyviau bus pasinaudojama sutelktinio finansavimo galimybėmis, iš kurių jau dabar yra vystomi projektai.

Vertinant 2019 m., situaciją rinkoje vertinčiau pozityviai ir didelių grėsmių kol kas įžvelgti negalima. Žinoma, visuomet rekomenduoju nepamiršti makroekonominių veiksnių. Kaip didžiausius faktorius, galinčius kiek pakoreguoti nuotaikas ir NT rinkoje išskirčiau JAV ir Kinijos prekybos karus, Brexit susitarimą ir Italijos skolas, kurios gali tapti nemenku iššūkiu visai ES bendrijai.