Gegužės 23, 2019
Savo įžvalgose jau dalinausi mintimi, jog būsto pirkimo ar pardavimo planai prasideda ne tik nuo savo norų įvardijimo. Nepriimkite sprendimo tik akimirkos nuotaikos vedini. Dirbant nekilnojamojo turto brokeriu dažnai tenka pristabdyti klientus ir priminti, jog kitas svarbus žingsnis – įsivertinti būsto rinką. Neatlikus rinkos situacijos analizės ar šių aspektų neaptarus su NT brokeriu, galite lengvai save įstumti į sau nepalankų sprendimą arba kaip tik praleisti gerą šansą.
Praėję metai nekilnojamojo turto rinkai buvo itin geri, tačiau šnekų būta visokių. NT agentai vis užsimindavo apie ekonomikos sulėtėjimą, NT rinkos piką ar net bręstantį burbulą. Vis dėlto, reikėtų aiškiai išskirti kokį miestą vertiname ir nesiremti bendra Lietuvos statistiką, nes kiekviename mieste NT rinka yra skirtinga. Net ir pasaulio tendencijos žymi tą patį – NT rinka yra skaidoma ne pagal valstybes, o pagal miestus, tad, pavyzdžiui, Niujorko būsto rinkos negalime lyginti su bendrais JAV būstos rinkos rodikliais. Tas pats principas galioja ir Lietuvoje.
Nekilnojamojo turto brokeriai jau gana vieningai sutaria, jog būtent Vilniuje būsto rinka yra pasiekusi piką, ko dar negalime pasakyti apie Kauną ir Klaipėdą. Vilnius piką pasiekęs nuo 2016 m. – kainos auga nuosekliai, po 5-6 proc. per metus, bet jau nėra stipraus kainų šuolio. NT burbulo, apie kurį kalbų vis pasigirsta, veikiausiai Vilniuje nebus, o piko ciklas gali užtrukti nuo metų iki penkerių, jei nesulauksime didelių makroekonominių veiksnių iš išorės.
Būsto kainų staigmenų nenusimato: ekonominis būstas pinga, prestižinis brangsta
Bene pats aktualiausias ir labiausiais intriguojantis aspektas klientams – NT kainų pokyčiai. Dirbdamas NT brokeriu Vilniuje ir vertindamas susidariusią situaciją rinkoje, manyčiau, jog didelio kainų pokyčio nebus, bet jis išliks augantis 5-6 proc. per metus. Žinoma, net ir Vilniaus rinką reikėtų segmentuoti, nes kainos skirtinguose rajonuose auga nevienodai.
Tendencijos rodo, jog vyksta spartus koncentravimasis į centrinę miesto dalį ir tam didelę įtaką turi prieš kelioliką metų (2004 – 2008 m.) Vilniuje gana aktyviai įsisiūbavusi tendencija – pabėgti iš miesto šurmulio. NT agentai Vilniuje šią tendenciją įvardija kaip Vilniaus miesto „liežuvius“, kurie Vilniaus teritoriją išplėtė labai toli į pakraščius, susikūrė gyvenvietės po 30-50 gyvenamųjų objektų. Vis dėlto, laikas parodė, jog tai ne visai pasiteisino, nes tokias gyvenvietes aptarnauti sunku, miestui neapsimoka vystyti infrastruktūros, o patys gyventojais „atsikando“ važinėjimo iš užmiesčio.
Šiemet Vilniuje ir toliau vyks koncentracija į centrinę miesto dalį: senos gamyklos virsta gyvenamaisiais rajonais, tad būtent čia būstas brangsta daugiau nei po 5 proc. Tiek prestižinės, tiek vidutinės klasės būsto kainos auga sparčiau nei ekonominės. Ekonominės klasės būsto kainos kaip tik traukiasi ir kainų žirklės tarp miegamųjų rajonų ir centrinės miesto dalies tik didėja. Pavyzdžiui, pernai miegamuosiuose rajonuose Vilniuje būstas pigo 4 proc., kai tuo tarpu centrinėje miesto dalyje brango 10-15 proc. Išsisegmentavus atskirus rajonus ir klases augimas yra netolygus.
Vilniaus rajonai: apie miesto numylėtinius ir užprogramuotas problemas
Sparčiai besivystančiu ir vienu iš patrauklausių rajonų Vilniuje išlieka Naujamiesčio – stoties rajonas. Nekilnojamojo turto brokeriai vieningai sutaria, jog šio rajono veidas yra gerokai pasikeitęs ir investicijos į būstą šiame rajone yra palankios. Šnipiškės yra kitas perspektyvus rajonas, kuris per pastaruosius kelerius metus spėjo gerokai išsivystyti. Šiandien ten nusipirkus būstą investicijai, po penkerių ten tikrai galima tikėtis parduoti gerokai brangiau. Žinoma, reikia paminėti, jog kol kas sparčiausiai vystosi rajono kraštai, o pati rajono „širdis“ vis dar turi neišpręstą „medinukų“ bėdą. Taip pat miesto plėtros plane yra numatyta tik žemaaukščių vienbučių – dvibučių statyba, kas apriboja NT vystytojus ir jiems tokie projektai tampa nepatrauklūs investicijoms. Mano nuomone, jei „medinukų“ problema būtų išspręsta, šio rajono veidas labai greitai pasikeistų.
Kalbant apie miesto skaudulius, dauguma NT brokerių Vilniuje sutiks, jog užprogramuota miesto problema išlieka Naujininkai. Rajonas yra pigus, nors strategiškai jo vieta yra labai gera – Senamiesčio pašonėje. Taip pat šis rajonas turi įsisenėjusių reputacijos problemų ir viena didžiausių iš jų – einantis kelias į Vilniaus taborą. Radus sprendimų, manau, šio rajono reputacinė krizė pasibaigtų ir vystymasis išsiplėstų. Netgi dabar rajono pusės vystosi skirtingai. Pavyzdžiui, ties stoties kampu (Rasos, Liepkalnio g.) rajonas tvarkosi palyginti su likusia dalimi.
NT būsto rinka nesipučia
Šiemet, kaip ir pernai būsto rinkos pasiūla auga nuosekliai. Dabar Vilniuje yra apie 5000 naujos statybos butų pasiūloje, tačiau jau 2016-2017 m. jų buvo apie 4600, tad per kelis metus paaugo tik keliais šimtais. Dažniausiai per metus pastatomų butų prieaugis ir yra parduodamas. Pasiūlos skaičius iškreipia taip vadinami „užšaldyti“ butai, kurie rinkoje pastatyti jau keleri metai, tačiau parduoti jų nepavyksta ar projektai yra sustabdyti. Šiandien rinkoje tokių butų yra apie 2000. Ir bene dižiausia problema su šiais projektais – jų vystytojai, kurie po krizės įsitraukė į NT vystytojų naujokų gretas ir dažnu atveju pastatė ne itin kokybiškus ar pirkėjams nepatrauklius variantus. To pasekoje, turime susikaupusį pasiūlos burbulą, bet kol kas didelės rizikos iš to nematyčiau. Savaime rinka yra sveika ir per metus sukuriama pasiūla sulaukia savo paklausos.
Palankus metas pirkti ir parduoti
Vertinant ekonominę situaciją šalyje, finansavimosi galimybes bei NT rinkos tendencijas Vilniuje, dabar palankus metus parduoti turimą būstą. Kainų kritimo nesitikėčiau, ypatingai vertinant centrinę miesto dalį. Jų nedidelio nuokryčio nebent galima tikėtis kalbant apie ekonominę būsto klasę. Bendrai vertinčiau taip, jog šiandien įsigiję būstą labiau išloš nei praras.
Kitas dažnai NT brokeriui užduodamas klausimas – ar verta investuoti į nekilnojamąjį turtą nuomai. Planuojantiems pirkti būstą dėl investicinės grąžos, rekomenduočiau pasidairyti ir į komercinio NT projektus. Šis nekilnojamasis turtas generuoja didesnę metinę gražą nei nusistovėję 5 proc., paleidus butą nuomai. Apskritai nekilnojamojo turto agentai Vilniuje pastebi, jog ši investicijų banga perkant butą nuomai yra atslūgusi. Ji labai jaučiama buvo apie 2015 m., kada rinkoje ypatingai daug pasirodė naujos statybos, naujai įrengtų butų nuomai. Dabar žmonės žiūri plačiau, segmentai yra išsiplėtę, o investicijos išsiskaidę. Tad ir šiemet tendencijos išliks tos pačios. Taip pat, manau, kad vis aktyviau bus pasinaudojama sutelktinio finansavimo galimybėmis, iš kurių jau dabar yra vystomi projektai.
Vertinant 2019 m., situaciją rinkoje vertinčiau pozityviai ir didelių grėsmių kol kas įžvelgti negalima. Žinoma, visuomet rekomenduoju nepamiršti makroekonominių veiksnių. Kaip didžiausius faktorius, galinčius kiek pakoreguoti nuotaikas ir NT rinkoje išskirčiau JAV ir Kinijos prekybos karus, Brexit susitarimą ir Italijos skolas, kurios gali tapti nemenku iššūkiu visai ES bendrijai.